21 mars 2016

Est-ce que l’ICCI peut donner un avis sur la problématique mentionnée ci-dessous ?

 

La ville de X a réalisé des travaux sur le site du « Y » et souhaite confier la gestion du site à la RCA Z.

Au 24 décembre 2014 est intervenue :

-               une « convention préalable à la cession d’emphytéose » entre la Ville de X et la RCA Z, signée sous seing privé et enregistrée, qui prévoit notamment « que la ville de X désire concéder à la RCA Z un bail emphytéotique […] ».
L’annexe à cette convention reprend le projet de bail emphytéotique qui mentionne les canons suivants (du 31 décembre 2014 au 31 décembre 2049) :

o  1 canon unique de 1.248.849 € ;

o  35 redevances de 169.917 EUR, soit 5.947.095 EUR ;

o  une facture de vente de la Ville de X (assujettissement occasionnel) à la RCA Z, portant les mentions suivantes : « Concerne : cession d’un droit d’emphytéose sous le régime de la TVA.    
Droit d’emphytéose portant sur Y, Monsieur LG.
5.947.095 EUR + 1.248.889,95 EUR TVA = 7.195.984,95 EUR ».

A ce jour le contrat de bail emphytéotique définitif n’est pas encore signé entre la Ville de X et la RCA Z. 

Durant l’année 2015 les opérations suivantes ont été comptabilisées dans la RCA Z :

-               D 610.050 Canon emphytéotique Y 169.917 EUR à C BANQUE 169.917 EUR.

-               D 223 Autres droits réels sur immeuble-emphytéose Y 5.947.095 EUR

D411200 cc TVA 1.248.889,95 EUR TVA

À C 44 Fournisseurs Ville de X 7.195.984,95 EUR

 

Au 31 décembre 2015 se pose de la question de la comptabilisation de ce droit réel dans le chef de la RCA Z et des redevances/canons.

 

La convention intervenue le 24 décembre 2015 fait rentrer le projet d’acte authentique annexé dans le champ contractuel. Par conséquent, les clauses y figurant lient les parties. 

Les conditions financières de ce bail sont 35 canons annuels de 167.917 EUR, l’opération étant en outre soumise à TVA.

Selon l’avis 2015/5 de la Commission des Normes comptables sous III. B. 2°, en cas de redevances périodiques il n’y a pas lieu d’activer le droit d’usage obtenu, seule une inscription en « classe 0 » étant requise. 

L’ICCI suppose que le régime TVA auquel est soumis la Régie communale autonome concernée lui permet de récupérer la TVA payée de sorte que cet aspect ne pose pas de question spécifique. Si toutefois la TVA n’était pas récupérable dans son intégralité, la quotité restant à charge de la Régie communale autonome devrait être activée et prise en charge sur la durée de la convention. 

Pour plus d’informations techniques en matière de comptabilisation d’un bail emphytéotique, l’ICCI renvoie au point 4 (« De boekhoudkundige verwerking van leasing ») du Chapitre 6 du livre de K. Van Hulle, N. Lybaert et J.-P. Maes, Handboek boekhoud- en jaarrekening (Bruges, la Charte, 2015, p. 401 e.s.).