17 décembre 2014

Est-ce que l’ICCI peut donner un avis sur la situation mentionnée ci-dessous ?

On lit concernant la valorisation d'un apport d'un terrain grevé d'une superficie l'avis suivant :

En cas d'apport en nature d'un terrain, le réviseur d'entreprises doit-il tenir compte des constructions érigées sur ce terrain en vertu d'un droit de superficie?

Si le droit de superficie arrivera à l’échéance, l’ICCI réfère à l’article 6 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie, selon lequel : « A l’expiration du droit de superficie, la propriété des bâtiments, ouvrages ou plantations, passe au propriétaire du fonds, à charge par lui de rembourser la valeur actuelle de ces objets au propriétaire du droit de superficie, qui, jusqu’au remboursement, aura le droit de rétention. ».

Les parties peuvent toutefois déroger partiellement ou totalement à ce principe d’indemnisation. Il y a donc lieu de se référer à la convention.

L’apport en question s’analyse ainsi comme suit :

- l’apport du terrain ;
- l’apport du droit d’obtenir la propriété de l’immeuble à l’échéance de la superficie ;
- la prise en considération de la dette d’indemnisation vis-à-vis du titulaire du droit de superficie, dans la mesure où les parties n’y ont pas renoncé totalement.

La valorisation de ces différents éléments se basera normalement sur leur valeur de marché, étant toutefois entendu que la dette d’indemnisation dépendra de ce que les parties ont convenu.

Est-ce que l’ICCI est sûr qu'il faut prendre la valeur du terrain et non la valeur complète de l'immeuble (terrain + bâtiment) pour déterminer la valeur d'apport (point 1) ?

 

L’ICCI précise tout d’abord que l’article 6 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie a entretemps été modifié par l’article 126 de la loi du 25 avril 2014 portant des dispositions diverses en matière de Justice. L’article 6 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie dans sa version actuelle stipule que :

« A l'expiration du droit de superficie, la propriété des bâtiments, ouvrages ou plantations, passe au constituant du droit de superficie ou son ayant droit, à charge par lui de rembourser la valeur actuelle de ces objets au propriétaire du droit de superficie, qui, jusqu'au remboursement, aura le droit de rétention. ».

 

Cette modification du libellé de l’article 6 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie ne change pas notre position initialement donnée dans notre avis du 28 janvier 2010.

En effet, lorsque la loi parle de « valeur actuelle de ces objets » elle se place au moment de l’échéance de la superficie et non au moment de sa conclusion, cette disposition étant toutefois supplétive : elle ne trouve à s’appliquer que dans la mesure où les parties n’y auraient pas dérogé.

Il en découle que la valeur d’un apport de terrain grevé d’un droit de superficie est en principe égale à :

  1. la valeur vénale du terrain au jour de l’apport après avoir tenu compte d’une décote pour la privation de jouissance, cette dernière pouvant être le cas échéant limitée si le contrat prévoit une redevance périodique;
  2. l’estimation de la valeur à la fin de la convention des constructions sous déduction de l’indemnité due ce qui donnera en principe une valeur nulle sauf la cas ou la convention limiterait cette indemnité. Dans un tel cas, ce volet donnerait une valeur positive, qu’il faudra alors actualiser en fonction de la durée résiduelle de la convention et des taux d’intérêts en vigueur au moment de l’apport.

Pour le surplus, l’ICCI renvoie à l’avis CNC 150/3 qui analyse entre autres les conséquences comptables du droit de superficie [1].

 

[1] Cf. CNC, Avis 150-3 « Construction érigée sur terrain d’autrui », Bull. CNC, n° 19, juillet 1986, p. 20-21, https://www.cnc-cbn.be/fr/avis/construction-erigee-sur-terrain-dautrui