Evaluation de certificats immobiliers (mise à jour législative le 03/07/2019)

6 avril 2011

Les certificats immobiliers détenus par une société ont été comptabilisés sous le poste IV. C. 2. Immobilisations financières - Autres créances. La question suivante se pose.

 

L’article 66, § 2, alinéa 2 de l’arrêté royal du 30 janvier 2001, compris dans la Sous-section IV. - Règles particulières relatives aux immobilisations financières / article 3:44 §2, al.2 de l’arrêté royal du 29 avril 2019 précise que :

« Les créances, y compris les titres à revenu fixe, portées sous les immobilisations financières font l’objet de réductions de valeur si leur remboursement à l’échéance est en tout ou en partie incertain ou compromis ».

La réduction de valeur litigieuse a été actée sur la base des cours de Bourse desdits certificats au 31 décembre 2004, date de clôture des comptes de la société.

Cette diminution du cours de bourse des certificats immobiliers est liée à l’adoption de la loi du 4 juillet 2004. Cette loi a introduit un 3° à l’article 266, alinéa 2, du Code des Impôts sur les Revenus (CIR), lequel prévoit qu’ « il ne peut en aucun cas être renoncé à la perception du précompte mobilier sur les revenus des certificats immobiliers, pour ce qui concerne les attributions ou mises en paiement des revenus afférents, en tout ou en partie à la réalisation du bien immobilier sous-jacent », à savoir le paiement du coupon dit de liquidation du certificat immobilier.

Par ailleurs, la loi du 4 juillet 2004 a également modifié l’article 280 du CIR en introduisant une imputation proratisée (à l’impôt des sociétés) du précompte mobilier retenu sur le dernier coupon des certificats immobiliers pour les revenus attribués ou mis en paiement à partir du 7 septembre 2004. Conformément à l’article 280, alinéa 3 du CIR, le dernier coupon est censé se rapporter à toute la période courant depuis l’émission des certificats et se terminant le jour de l’attribution ou de la mise en paiement des revenus.

Cette disparition de la possibilité de la renonciation au précompte mobilier sur les coupons de liquidation ainsi que la proratisation de l’imputation dudit précompte mobilier ont impliqué une perte de revenus de 25 % sur la majeure partie des certificats. Le cours de bourse des certificats immobiliers a dès lors été influencé très négativement.

Cette réduction de valeur a été correctement comptabilisée, dans la mesure où l’article 66 de l’arrêté royal du 30 janvier 2001 / article 3:44 §2, al.2 de l’arrêté royal du 29 avril 2019 doit être lu au regard des principes généraux de comptabilité, exprimés aux articles 22 et suivants de l’ arrêté royal du 30 janvier 2001 / articles 3:5 et suivants de l’arrêté royal du 29 avril 2019?

L’ICCI est malheureusement dans l’impossibilité de répondre à une question factuelle telle que celle-ci. L’ICCI veut néanmoins rappeler les principes applicables.

Tout d’abord il convient de préciser que les certificats immobiliers sont généralement des titres de créance dont la valeur de remboursement n’est pas fixée.

En matière d’évaluation de ces instruments, il faut distinguer l’objectif de l’acquisition de ces certificats immobiliers. En effet, de cet objectif dépendra leur classement au bilan. Soit ils sont acquis dans une optique de placement, fut-elle à long terme, soit ils sont acquis dans le but de soutenir durablement l’activité de l’entreprise émettrice. Dans ce dernier cas, ils sont normalement destinés à être conservés jusqu’à l’échéance.

Cette distinction est importante car les règles d’évaluation ne sont pas les mêmes dans ces deux cas. Dans le premier cas il s’agit de placements de trésorerie et dans le second cas d’immobilisations financières.

Les créances constitutives d’immobilisations financières sont évaluées à leur prix d’acquisition. Elles « font l’objet de réductions de valeur si leur remboursement à l’échéance est en tout ou en partie incertain ou compromis ». (art. 66, § 2 AR 30.1.2001 / article 3:44 §2, al.2 AR 29 avril 2019).

Il suffit dès lors qu’il existe une incertitude significative que le remboursement ne couvrira pas la valeur d’acquisition pour que des réductions de valeur soient prises en compte, tandis que les placements de trésorerie « font l’objet de réductions de valeur lorsque leur valeur de réalisation à la date de clôture de l’exercice est inférieure à leur valeur d’acquisition » (art.74, § 2 AR 30.1.2001 / article 3:52 §2 AR 29 avril 2019).

Dans le cas d’immobilisations financières, c’est la situation future (le remboursement au terme) qui entraînera le cas échéant la comptabilisation de réductions de valeur, tandis que pour les placements de trésorerie c’est la situation à la clôture de l’exercice qui sert d’élément d’appréciation.

Il est ainsi indiscutable que l’évolution défavorable du cours des certificats immobiliers détenus à titre de placement par rapport à leur prix d’acquisition doit être reflétée dans leur évaluation, ce qui n’est pas nécessairement le cas des certificats détenus à titre de soutien durable de l’activité de l’émetteur.