Détermination de la valeur d’acquisition d’un terrain comportant des constructions devant être démolies (mise à jour législative le 03/07/2019)

7 août 2015

Est-ce que l’ICCI peut donner un avis concernant la problématique mentionnée ci-dessous ?

 

Il s'agit d'une position à prendre dans le cadre de l'élaboration d'un plan financier.

L'enregistrement de la valeur du terrain et des constructions dans le cas où les constructions acquises sont destinées en majeure partie à la démolition en vue de réaliser tout un projet immobilier.

Au départ, la société a estimé plutôt de façon arbitraire à 1/3 la valeur du terrain et les 2/3 enregistrés en constructions n'ont fait à ce jour l'objet d'aucun amortissement.

A ce jour, le permis urbanistique n'est pas obtenu mais devrait l'être prochainement.

La question est comptable et fiscale vu l’article 61/223 qui stipule que :

« Lorsqu'un bien immobilier affecté à l'exercice de l'activité professionnelle est démoli, la moins-value provoquée par la disparition de ce bien immobilier, de même que les frais de démolition, constituent, en principe, des frais professionnels de l'année ou de l'exercice comptable au cours de laquelle/duquel la démolition a eu lieu.

Toutefois, si la démolition est suffisamment liée à l'achat du bâtiment et à la construction d'un nouvel immeuble de telle sorte que ces trois opérations peuvent être considérées comme formant un ensemble, l'administration ne s'oppose pas à ce que la moins-value et les frais de démolition soient amortis ad libitum par le contribuable durant la période nécessaire à l'érection du nouveau bâtiment. ».

Après en avoir notamment discuté avec un membre de la CNC, il semble que les alternatives sont les suivantes au niveau de la valeur du terrain:

Alternative 1

La valeur du terrain doit être déterminée en fonction de la valeur des constructions existantes, mais comme ces bâtiments ou la majorité d’entre eux n’ont aucune valeur et sont destinés à être détruits, la valeur du terrain englobe le prix d’acquisition global, bâtiments à démolir inclus.

Alternative 2

La valeur du terrain doit être déterminée selon les termes de l’acte d’acquisition ou une estimation postérieure à l’acte a permis d’en fixer la valeur et les bâtiments à démolir sont enregistrés en constructions.

Dès l’obtention du permis urbanistique, les bâtiments destinés à la démolition font l’objet de l’enregistrement d’une moins-value amortie immédiatement ou durant la période de construction des nouveaux bâtiments, conformément aux commentaires de l’article 61/223 du CIR.

Les frais de démolition sont inclus dans les coûts de construction du nouveau projet. 

Alternative 3

Choix de l’alternative 2 mais suite à la démolition, si la juste valeur du terrain nu le valide, enregistrement d’une plus-value de réévaluation sur le terrain compensant alors la moins – value enregistrée sur les bâtiments à démolir.

Alternative 4

Procéder à une correction d'erreur et incorporer dans la valeur du terrain la valeur des bâtiments destinés à être démolis et si après démolition il est permis d'estimer la juste valeur du terrain nu, procéder ou non à une +/- value.

Comme la question comporte un volet comptable et fiscal, l’ICCI signale d’emblée que l’ICCI n’a pas pour mission de rendre des avis de nature fiscale. Par conséquent, l’ICCI ne traite ci-après que des aspects comptables de la question. 

A la lecture de la question, l’ICCI comprend que l’acquéreur du terrain et des constructions n’a pas d’intérêt (ou un intérêt mineur) pour les constructions et n’a aucune intention d’utiliser celles-ci. La seule intention de l’acquéreur est la réalisation d’un projet immobilier. Pour réaliser ce projet, les constructions existantes doivent être démolies.

Si l’hypothèse énoncée ci-avant est correcte, l’ICCI estime que la seule méthode de comptabilisation est d’acter la valeur d’acquisition totale en terrains. Selon l’analyse de l’ICCI, le coût des démolitions fera lui aussi partie du prix d’acquisition du terrain. S’il devait s’avérer par la suite que la valeur pour laquelle le terrain figure dans les comptes présente une moins-value ou une dépréciation durable, il faudrait procéder à une réduction de valeur à charge du compte de résultats, conformément au droit comptable en vigueur ^[1]. 

Cette approche rejoint en partie les alternatives 1 et 4, sans toutefois y correspondre totalement. En revanche, les alternatives 2 et 3 ne paraissent pas représenter une traduction comptable fidèle de l’esprit de l’opération.

 

 

[1] Article 64, § 2 de l’arrêté royal du 30 janvier 2001 portant exécution du Code des sociétés / article 3:42 §2 de l’arrêté royal du 29 avril 2019 portant exécution du Code des sociétés et des associations.