Comptabilisation du chiffre d’affaires sur vente d’immeubles (mise à jour législative le 03/07/2019)

16 novembre 2015

Serait-il possible à l’ICCI de donner un avis clair sur la problématique mentionné ci-dessous?

 

Dans le cadre de son mandat de commissaire et plus spécifiquement au niveau du contrôle de la reconnaissance des revenus, un réviseur d’entreprises constate que l'entreprise comptabilise le chiffre d'affaires sur vente des immeubles au moment de la signature du compromis alors qu'il est prévu que le transfert de propriété (donc des risques) ne sera effectif qu'à la signature de l'acte authentique. 

Quel est votre avis sur le moment auquel ce chiffre d'affaires doit être constaté ?

Conformément aux articles 1138 et 1583 du Code civil, le transfert de propriété d’un bien meuble ou immeuble se produit en principe au moment de la conclusion du contrat de vente. Comme dans le cas soumis à l’ICCI, ce transfert de propriété peut cependant être différé, par la volonté des parties. En outre, le transfert des risques de perte ou de détérioration du bien vendu a lieu en principe au moment du transfert de propriété, mais les parties peuvent également décider de dissocier le transfert de propriété du transfert des risques. 

Sur un plan comptable, l’article 33, al. 2 de l’arrêté royal du 30 janvier 2001 portant exécution du Code des sociétés / article 3:11, al.2 de l’arrêté royal du 29 avril 2019 portant exécution du Code des sociétés et des associations énonce qu’ « Il doit être tenu compte des charges et des produits afférents à l’exercice ou à des exercices antérieurs, sans considération de la date de paiement ou d’encaissement de ces charges et produits, sauf si l’encaissement effectif de ces produits est incertain. ». 

Dans son avis n° 2012/17 du 7 novembre 2012 ^[1], la Commission des Normes Comptables (CNC) précise que les produits et les charges liés à l’aliénation d’un bien seront rattachés à l’exercice au cours duquel l’essentiel des risques sur le bien est transféré à l’acquéreur, compte tenu de la nature du contrat et du bien en question. La CNC précise par ailleurs que le transfert de l’essentiel des risques correspond en principe au transfert de la propriété sur le bien et qu’en toute hypothèse, il s’agit d’une question de fait qui doit être appréciée au cas par cas, c.-à-d. en tenant compte des dispositions de chaque compromis de vente.

Par conséquent et en cas de doute sur la question, il incombe au commissaire de vérifier dans les dispositions du (ou des) compromis de vente concerné(s) ce qu’il en est en matière de transfert de propriété et de risques. L’ICCI n’est en effet pas compétente pour se substituer à ce jugement en la matière.

 Pour le surplus, ensuite, l’ICCI renvoie également à l’avis n° 3-1 de la CNC relatif à la date à laquelle l’acquisition ou la vente d’un immeuble doit être enregistrée en comptabilité. Toutefois cet avis ne nous semble pas applicable à votre question dans la mesure où il est précisé en marge de cet avis que « La Commission n'a pas examiné à ce stade la question – qui n'était d'ailleurs pas posée – de l'effet de clauses contractuelles de réserve de propriété ou de transfert différé de la propriété », ce qu’elle fait dans son avis 2012/17 au paragraphe 11.

Enfin, l’ICCI voudrait rendre le commissaire attentif au fait que si la comptabilisation est reportée jusqu’au moment de l'acte authentique, l'engagement pris dans le compromis de vente doit être mentionné par l’acquéreur et par le vendeur à l'annexe aux comptes annuels (C.5.13) tandis que chez le vendeur il conviendra de respecter l’article 96 du Code des sociétés / article 3:32, § 1^er du Code des sociétés et des associations.

 

[1] Disponible sur www.cnc-cbn.be, sous la rubrique “Avis”.