Overdracht van een onroerend goed met hypotheekstelling waarvan het hypothecair krediet reeds volledig werd afgelost

Deze vraag betreft een vastgoedvennootschap die gesplitst wordt in vier nieuw op te richten vennootschappen en waarbij op één van de over te dragen onroerende goederen nog een hypotheekinschrijving zou rusten.

Een vastgoedvennootschap wordt gesplitst in vier nieuw op te richten vennootschappen waarbij aan elke van de vennootschap een aantal onroerende goederen worden toebedeeld. Op een van deze onroerende goederen bestaat nog een hypotheek inschrijving zonder voorwerp (krediet werd reeds volledig voor de splitsing terug betaald. Kan de inschrijving welke het onroerend goed volgt naar aanleiding van de splitsing nog het voorwerp uitmaken van een zakelijke zekerheid ten gunste van krediet op te nemen door de uit de splitsing ontstane vennootschap welke eigenaar is van het betreffende onroerende goed ?

In de geschetste situatie van een vastgoedvennootschap die gesplitst wordt in vier nieuw op te richten vennootschappen en waarbij op één van de over te dragen onroerende goederen nog een hypotheekinschrijving zou rusten, wordt expliciet gesteld dat het krediet op dit onroerend goed reeds volledig werd afgelost vóór de splitsing.

Nu rijst de vraag of de hypotheekinschrijving naar aanleiding van de splitsing nog het voorwerp zou uitmaken van een zakelijke zekerheid ten gunste van kredieten op te nemen door de uit de splitsing ontstane vennootschap welke eigenaar is van het desbetreffende onroerend goed.

Voordat een antwoord geformuleerd kan worden op deze vraag, dient er eerst een onderscheid gemaakt te worden tussen het lot van enerzijds de hypotheek zelf en anderzijds de hypotheekinschrijving nadat het hypothecair krediet volledig werd afgelost.

Voor het lot van de hypotheek zelf nadat het hypothecair krediet volledig werd afgelost, verwijst het ICCI eerst naar artikel 108 van de hypotheekwet van 16 december 1851 – Burgerlijk Wetboek Boek III Titel XVIII: Voorrechten en hypotheken dat het volgende stipuleert:

“ De voorrechten en hypotheken gaan teniet :

  1° Door het tenietgaan van de hoofdverbintenis;

  (…)”.

Om reden dat in de vraagstelling expliciet gesteld wordt dat het krediet op het onroerend goed in casu reeds volledig werd afgelost vóór de splitsing, is het ICCI van oordeel dat de hoofdverbintenis, namelijk het krediet zelf, reeds teniet is gegaan, zodat tevens de hypotheek op dit onroerend goed teniet is gegaan op het ogenblik dat het krediet volledig werd afgelost. Toch dient dit genuanceerd te worden, indien in de hypothecaire kredietovereenkomst een clausule is opgenomen die het mogelijk maakt om een wederopname te doen van het kapitaal dat reeds werd terugbetaald, weliswaar zonder nieuwe formaliteiten op hypothecair vlak.

Voor het lot van de hypotheekinschrijving nadat het hypothecair krediet volledig werd afgelost dienen het ICCI te wijzen op het feit dat deze hypotheekinschrijving blijft bestaan. Zij verdwijnt slechts door een notariële akte die de hypotheek opheft of door automatische verjaring na dertig jaar (cf. art. 2262 B.W. ^[1] ). Deze situatie heeft als gevolg dat, indien de eerste hypotheekinschrijving nog niet verdwenen is, het dan ook niet mogelijk is om een nieuwe hypotheek in eerste rang te stellen op het desbetreffende onroerend goed.

Een elegante manier om deze vraag te verduidelijken zou erin bestaan een bevestiging van de kredietinstelling te bekomen dat het krediet integraal werd terugbetaald en een verbintenis om de hypotheek op korte termijn te lichten.