5 april 2024

1. Question : 

« Une école envisage de céder à titre gratuit les bâtiments scolaires dont elle est propriétaire à une Société patrimoniale d’Administration des Bâtiments Scolaires Catholiques (ci-après : « SPABSC ») (i.e. une ASBL contrôlée par un commissaire du gouvernement). La SPABSC rétrocède ensuite le bâtiment à l’ASBL scolaire via un bail emphytéotique, le canon étant significatif et la durée étendue. Ce bail est conclu devant notaire. Dans le bail emphytéotique il est prévu que l’ASBL paie le canon annuel.

La SPABSC s’engage à ristourner les canons perçus à concurrence de 99%, et ce, sous forme de dons, mais sans aucune convention écrite. Les canons sont reversés au moment de l’échéance des prêts ou quand de gros travaux sont réalisés, sous déduction des frais de la SPABSC (environ 1 %).

Le schéma des écritures comptables proposé par la SPASC est de transférer le bâtiment du compte 221 au compte 2232 (droits réels sur immeuble), tout en gardant les crédits hypothécaires en compte 17, et de reprendre la somme totale des canons à verser sur la durée du bail en comptes d’ordre (et non via les comptes 25 et 17).

Est-ce correct de ne pas comptabiliser ce bail emphytéotique conclu devant notaire, comme prévu par la législation comptable ? Et de ne pas comptabiliser la cession à titre gratuit des bâtiments.»

2. En ce qui concerne le traitement comptable du bail emphytéotique en question dans le chef du tréfoncier, l’ICCI se réfère à l’avis 2015/5 du 8 juillet 20115 de la CNC qui aborde également la comptabilisation des divers droits réels sur immeubles, dont le contrat d’emphytéose (1). L’avis renvoie, dans son numéro 105, par analogie, au traitement comptable de l’usufruit et du droit de superficie. Les exemples 5 et 7 de cet avis CNC sont donc applicables.

3. Par conséquent, l’ICCI estime que ce bail emphytéotique conclu devant notaire doit être comptabilisé comme prévu par la législation comptable et que la somme totale des canons à verser sur la durée du bail doit être reprise en comptes 25 et 17 (et non via les comptes d’ordre). 

4. En outre, l’ICCI est d’avis que la cession à titre gratuit des bâtiments scolaires par une ASBL à une SPABSC doit être comptabilisée correctement comme prévu par la législation comptable.

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Sleutelwoorden: Boekhoudkundige verwerking erfpacht, VZW
Mots-clés : Traitement comptable bail emphytéotique, ASBL

( [1] ) https://www.cnc-cbn.be/fr/avis/droits-reels-sur-biens-immeubles-usufruit-droit-de-superficie-droit-demphyteose-servitude.