7 november 2008

Wat gebeurt met een voorkooprecht ingeval van een inbreng in natura?

 

Er wordt verwezen naar punt 2.4.2. van de Publicatie Studies IBR 2006, Inbreng in natura en quasi-inbreng – Praktische toepassingsgevallen, Brugge, die Keure 2006, p. 63-64:

 

“Een onroerend goed is verhuurd en de huurder heeft een voorkooprecht. Mag dat goed door inbreng in natura worden overgedragen?

 

Bij een oprichting van een vennootschap of een kapitaalverhoging brengt een natuurlijke persoon een verhuurd gebouw in natura in, in een vennootschap. Het huurcontract, dat een clausule van voorkoop voor de huurder bevat, wordt overgenomen door de vennootschap.

 

Het recht van voorkoop bestaat in de mogelijkheid toegestaan door de wet of een overeenkomst aan een bepaalde persoon, om een goed aan te kopen bij voorrang op alle andere personen.

 

De Raad van het IBR, na advies van de Juridische Commissie, onderscheidt twee hypothesen:

 

  • Indien het recht van voorkoop enkel geldt bij verkoop van het gebouw, kan men stellen dat er geen rekening mee moet worden gehouden bij een inbreng in natura in het kapitaal; deze verrichting impliceert namelijk wel een eigendomsoverdracht, maar is geen verkoop. Bij de beschrijving van het in te brengen goed zal wel van het voorkooprecht melding worden gemaakt.

     

  • Indien het recht op voorkoop werd bedongen bij elke overdracht van het onroerend goed, zullen de partijen het artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek moeten eerbiedigen dat stelt dat alle overeenkomsten, die wettig zijn aangegaan, partijen tot wet strekken. Hieruit volgt dat de eigenaar het goed eerst aan de huurder moet aanbieden. Indien deze het onroerend goed niet wenst te kopen, is de inbreng in natura mogelijk. Het is aangewezen om de verzaking door de huurder aan dit recht van voorkoop schriftelijk te laten bevestigen en in het controleverslag van de bedrijfsrevisor te laten opnemen.

 

Daarnaast meent de Raad van het IBR dat er rekening moet worden gehouden met het feit dat de huurder in beide voormelde gevallen ook ten opzichte van de nieuwe verhuurder, de inbrenggenietende vennootschap, zijn recht op verkoop kan laten gelden indien de inbrenggenietende vennootschap het gebouw later wenst te verkopen of over te dragen. Ten slotte moet er ook op worden gelet dat, indien de voorkoopclausule een prijs voorziet voor de afkoop ervan, dit normaal een invloed zal hebben op de waardering van het ingebrachte onroerend goed.”.