Boekhoudkundige verwerking van verbouwingswerken uitgevoerd in gehuurde gebouwen en de toegekende voordelen bij het afsluiten/verlengen van een huurovereenkomst (7/19)

Kan het ICCI een duidelijk advies geven omtrent de hieronder vermelde situatie?

Een klant heeft in 2015 verbouwingswerken doorgevoerd (± 300.000 EUR) aan een gebouw dat zij huren. De verbouwingswerken waren zeer specifiek voor hun activiteit (aanpassing gebouw aan een nieuwe drukpers).

Deze facturen worden als investeringen geboekt en over een termijn van 5-10 jaar afgeschreven.

De verhuurder heeft in de verlenging van het huurcontract opgenomen dat zij voor de doorgevoerde verbouwingswerken een huurincentive t.b.v. 230.000 EUR zullen toestaan (zonder bijkomende voorwaarden) Deze ontvangen huurincentive werd in 1 keer in resultaat genomen (positief).

Op advies van een advocatenkantoor zal er een recht van opstal worden gevestigd (nog door te voeren) op het gedeelte van het gebouw waaraan verbouwingswerken werden doorgevoerd.

Onze vraagstelling is of:

-         deze kosten m.b.t. de verbouwingswerken mogen worden geactiveerd of onmiddellijk in kosten moeten worden genomen?

-        de huurincentive in 1 keer in resultaat mag worden genomen of moet worden gespreid over de termijn van de afschrijvingen?

-               een recht van opstal mogelijk is/aangewezen is?

Verbouwingswerken in gehuurde gebouwen

In de veronderstelling dat de verbouwingswerken nodig/nuttig zijn voor het voeren van de activiteit van de onderneming en gedurende meer dan één jaar zullen gebruikt worden, is het ICCI van mening dat de kost van deze verbouwingswerken dient te worden geactiveerd. De afschrijvingsduur van deze investeringen zal worden bepaald op de kortste periode tussen (i) de duur van de huurovereenkomst (inclusief verlengingen indien deze door het bestuursorgaan als waarschijnlijk worden ingeschat) en (ii) de economische levensduur van de investeringen. Het ICCI kan uiteraard geen oordeel vellen over een specifiek afschrijvingspercentage, aangezien het niet beschikt over alle feiten en omstandigheden van de specifieke situatie.

Het onmiddellijk in kosten nemen van de investeringen, zoals door u wordt voorgesteld, lijkt volgens het ICCI strijdig met het boekhoudrecht.

Toegekende voordelen bij het afsluiten/verlengen van een huurovereenkomst

Zoals bepaald in advies 2012/2 van de Commissie voor Boekhoudkundige Normen moeten voordelen ontvangen bij het afsluiten of verlengen van een huurovereenkomst gespreid in resultaat worden genomen over de periode van de huurovereenkomst.

Het rechtstreeks en onmiddellijk in resultaat nemen zoals door u voorgesteld, is dus strijdig met het boekhoudrecht.

U stelt ons eveneens de vraag of een recht van opstal mogelijk of aangewezen is in deze situatie. Deze vraag is een juridische kwestie en hangt af van een opportuniteitsbeslissing waarover het ICCI niet kan oordelen, onder meer omdat het niet beschikt over alle elementen van het dossier.