Boekhoudkundige verwerking van een erfpachtovereenkomst met periodieke vergoeding vanuit het standpunt van de erfpachtgever (wetg. update 05/07/2019)

Dient de vestiging van de erfpacht te worden geboekt als een verkoop en aan welke waarde? Hoe moet de meerwaarde vastgelegd worden en indien er wordt verkocht moet er immers ook reeds een boekwaarde zijn: hoe wordt die bepaald?

De vennootschap bezit een industrieel gebouw in volle eigendom.

De vennootschap maakt een erfpachtovereenkomst op met een verbonden management vennootschap waarbij ze de gebouwen in erfpacht geeft voor 30 jaar aan een canon van 400.000 EUR per jaar.

De vennootschap boekt geen verkoop van de erfpacht maar enkel de huurontvangsten per jaar.

In de voorgelegde situatieschets gaat het in concreto over een erfpachtovereenkomst die staat tegenover een periodieke vergoeding. Dit feit maakt dat CBN Advies 162-2 “Verwerking van verrichtingen voor de verwerving of verkoop van een recht op vruchtgebruik of van naakte eigendom op materiële vaste activa in de boekhouding van de vruchtgebruiker (de erfpachter, de opstalhouder) en van de naakte eigenaar (de grondeigenaar)” ^[1] niet van toepassing is op de situatie in casu, daar pagina 2 van dit advies stelt dat: “de hypothese waarin de tegenprestatie voor de verwerving of overdracht uitsluitend bestaat uit de betaling van een periodieke vergoeding, wordt hier dus niet besproken.” ^[2].

In de definities opgenomen in artikel 3:89 van het koninklijk besluit 29 april 2019 tot uitvoering van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen kan worden gelezen: “III. E. Overige materiële vaste activa. In die rubriek worden de onroerende goederen opgenomen die worden aangehouden als onroerende reserve, de woongebouwen, de buiten gebruik of buiten de exploitatie gestelde materiële vaste activa, evenals de roerende en onroerende goederen die in erfpacht, opstal, huur, handelshuur of landpacht werden gegeven, behalve wanneer de uit deze contracten voortvloeiende vorderingen geboekt worden in de rubrieken V en VII.”. 

Er dient op basis van de feitelijke gegevens te worden uitgemaakt of de erfpachtovereenkomst, op boekhoudkundig vlak al dan niet kan worden gelijkgesteld met een leasingovereenkomst. 

Om uit te maken of het kan worden gelijkgesteld met een leasingovereenkomst dienen de periodieke betalingen, in casu 1.200.000 EUR ten minste over te stemmen met het geïnvesteerd kapitaal door de gever verhoogd met de intrestvergoeding.

Indien dit wel het geval is, dan is de boekhoudkundige oplossing te vinden in de CBN-adviezen 144-02 144-02bis. De vordering die de gever als gevolg van het afsluiten van de leasingovereenkomst activeert, stemt overeen met de kapitaalwaarde van het goed waarop de overeenkomst betrekking heeft; het gedeelte van de periodieke vergoedingen dat overeenstemt met een interestvergoeding wordt daarentegen niet geactiveerd door de gever, maar a rato van de periodieke betalingen in resultaat genomen. Het verschil tussen de boekwaarde van het gebouw bij de gever en de geactiveerde vordering vormt het resultaat te boeken in het jaar van de overeenkomst. 

Indien de verrichting niet wordt gelijkgesteld met een leasingovereenkomst, kunnen, naar de mening van het ICCI, evenwel de beginselen, uiteengezet in het advies 162-2, worden gebruikt; zeker wat betreft het boeken van een uitzonderlijke afschrijving op het vast actief bij de erfpachtgever. 

Het ICCI deelt de mening dat in deze hypothese de vennootschap de canon van 400.000 EUR over 30 jaar dient te actualiseren en dit als verkoop te boeken. Het verschil tussen de verkoopprijs en de uitzonderlijke afschrijving zal als resultaat van het boekjaar worden geboekt.

[1] CBN Advies 162-2 “Verwerking van verrichtingen voor de verwerving of verkoop van een recht op vruchtgebruik of van naakte eigendom op materiële vaste activa in de boekhouding van de vruchtgebruiker (de erfpachter, de opstalhouder) en van de naakte eigenaar (de grondeigenaar)”, raadpleegbaar op de website: https://www.cbn-cnc.be/nl/adviezen/verwerking-van-verrichtingen-voor-de-verwerving-of-verkoop-van-een-recht-op-vruchtgebruik.

[2] Dit advies behandelt slechts “de hypothese waarin de verwerving of de overdracht van het de verwerving of de overdracht van het gesplitste recht gebeurt tegen betaling van een eenmalige prijs bij de afsluiting van de transactie of tegen de onmiddellijke levering van een tegenprestatievruchtgebruiker (de erfpachter, de opstalhouder) en van de naakte eigenaar (de grondeigenaar)” (CBN Advies 162-2, p. 2).