Wederinkoop van een erfpachtrecht verleend aan een derde partij (wetgevende update 05/07/2019)

Kan het ICCI een duidelijk antwoord formuleren op de hierna vermelde boekhoudkundige vraag betreffende erfpacht?

In het kader van onze werkzaamheden als commissaris van X, wenst men graag een advies te vragen omtrent de boekhoudkundige verwerking van de heraankoop van een erfpachtrecht verleend aan een derde partij. 

Wettelijk en juridisch kader

Bij het decreet van 21 december 1998 is X opgericht als een publiekrechtelijk vormgegeven extern verzelfstandigd agentschap dat de vorm aanneemt van een naamloze vennootschap van publiek recht. X is onderhevig aan het “Decreet van 8 juli 2011 houdende regeling van de begroting, de boekhouding, de toekenning van subsidies en de controle op de aanwending ervan, en de controle door het Rekenhof” en diens uitvoeringsbesluiten.

Echter wat betreft de boekhoudkundige verplichtingen in het kader van de statutaire jaarrekening, is X onderhevig aan het KB van 29 april 2019 tot uitvoering van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.

Situatieschets

In de loop van 2006 heeft X het erfpachtrecht op een onroerend goed, dat het bezat in volle eigendom, voor 99 jaar verleend aan een erfpachtnemer. De erfpachtgever (X) heeft hiervoor een éénmalige vergoeding van 19,8 mio EUR ontvangen en verkreeg daarnaast gedurende de looptijd van de erfpacht een jaarlijkse canon van 25 EUR. Enkel het onroerend goed maakte deel uit van de overeenkomst tot vestiging van het erfpachtrecht, het terrein bleef in volle eigendom van X.

Bij de vestiging van het erfpachtrecht heeft de erfpachtnemer het onroerend goed in huur gegeven aan X voor een duur van 18 jaar, verlengbaar op initiatief van de huurder tot
27 jaar. In de huurovereenkomst was tevens een voorkooprecht door X bedongen.

Eind 2014 beslist de erfpachtnemer om het erfpachtrecht voor de resterende periode te verkopen aan een derde partij. X heeft beslist om het voorkooprecht uit te oefenen voor een bedrag van 21,5 mio EUR waardoor het terug volle eigenaar wordt van het onroerend goed.

Boekhoudkundige verwerkingen

Bij de verkoop van het erfpachtrecht in 2006:

Het onroerend goed was volledig afgeschreven op datum van de transactie.

De éénmalige erfpachtvergoeding van 19,8 mio EUR werd bij ontvangst niet in resultaat geboekt, maar op een overlopende rekening passief (493000). Het bedrag van 19,8 mio EUR werd evenwel fiscaal opgenomen onder de belaste reserves. Jaarlijks wordt de overlopende rekening met een bedrag van 200.000 EUR afgeboekt en in resultaat genomen. Op 31/12/2013 staat boekhoudkundig nog een bedrag van 18,4 miljoen EUR op overlopende rekening passief, alsook onder de verdoken reserves in de aangifte in de vennootschapsbelasting.

De boekwaarde van de grond bedraagt thans 1.200.889,42 EUR. Hierop werd destijds een waardevermindering van 1.200.889,42 EUR geboekt die gespreid over 99 jaar wordt teruggenomen. Op 31/12/2013 bedraagt deze waardevermindering 1.079.587,42 EUR. Fiscaal is deze waardevermindering als kost aanvaard. De jaarlijkse terugname vormt een belastbare winst.

De huur wordt rechtstreeks in de resultatenrekening geboekt in de periode waarop het betrekking heeft. 

Bij de heraankoop van het erfpachtrecht in 2014:

Op heden is deze transactie nog niet boekhoudkundig verwerkt.

Bij de boekhoudkundige verwerking van de heraankoop van het erfpachrecht in 2014 onderscheiden wij twee mogelijke methodes:

1. De betaalde prijs wordt geboekt onder de materiële vaste activa en dit tegen de aanschaffingswaarde (21,5 mio EUR). Het resterend bedrag van 18,4 mio EUR op overlopende rekening 493000 wordt integraal als uitzonderlijke opbrengst in resultaat genomen.

2. De betaalde prijs wordt in mindering gebracht met de overlopende rekening 493 en het verschil wordt geactiveerd onder de materiële vaste activa.

Kritische bemerkingen

In de eerste optie worden o.i. de twee transacties onderscheiden geanalyseerd. De eerste zijnde de vestiging van de erfpacht waarbij de winsten uitgesteld in de resultatenrekening worden genomen over de duurtijd van het gevestigde gebruiksrecht. De wederaankoop wordt dan als een tweede onderscheidde transactie beschouwd waarbij men de immobiliën die worden verworven boekt als aanschaffingswaarde conform artikel 3:14 van het koninklijk besluit van 29 april 2019. Aangezien de erfpachtovereenkomst tot zijn einde is gekomen, wordt de winst op de eerste transactie als definitief verworven beschouwd en wordt de overlopende rekening in resultatenrekening opgenomen.

In de tweede optie worden de beide transacties als één samenhangend geheel beschouwd. X blijft immers gedurende de gehele looptijd van de twee transacties, zijnde de vestiging en de wederoverdracht van het erfpachtrecht, de economische eigenaar van het onroerend goed. Men kan de transactie als een financieringstransactie beschouwen. Vanuit het voorzichtigheidsprincipe, kan het aangewezen zijn dat de overlopende rekening passief in mindering wordt gebracht van de betaalde vergoeding om de aanschaffingsprijs te bepalen.

Vraagstelling

Vanuit bovenstaande argumentatie wenst men graag de volgende vraagstelling te formuleren:

Kan X bij de heraankoop van het erfpachtrecht het resterende saldo op de overlopende rekeningen passief in de resultatenrekening laten vrijvallen en derhalve een opbrengst opnemen van ca. 18 mio EUR of geniet het de voorkeur dat de overlopende rekening in aftrek wordt genomen van de aanschaffingswaarde?

In de situatieschets meldt men eveneens dat de erfpachtgever eind 2014 beslist heeft om zijn voorkooprecht uit te oefenen en terug volle eigenaar te worden van het onroerend goed. Bij uitoefening van het voorkooprecht komt er een einde aan de financieringsoperatie en komt de erfpachtgever eigenlijk terug in dezelfde situatie als deze waarin hij verkeerde vooraleer hij het erfpachtrecht vestigde.

Naar de mening van het ICCI dient dit boekhoudkundig te worden weergegeven door dezelfde situatie te herstellen als deze die bestond voor de vestiging van het erfpachtrecht. 

Bijgevolg dient de volgende situatie te worden getoond: 

1.   De netto-boekwaarde van de grond dient opnieuw € 1,2 miljoen te bedragen. De geboekte waardevermindering dient volledig te worden teruggenomen.

2.   De netto-boekwaarde van het onroerend goed (gebouwen) was nul voor de vestiging van het erfpachtrecht en dit dient zo te blijven. In geen enkel geval verwerft het onroerend goed enige meerwaarde ingevolge de stopzetting van de erfpacht aangezien dit slechts een financieringstransactie was.

3.   De prijs van het voorkooprecht (€ 21,5 miljoen) dient integraal in resultaat geboekt te worden, evenals het saldo van de overlopende rekening van het passief (€ 18,4 miljoen).

4.   De netto-kost van de operatie (€ 1,9 miljoen, zijnde € 21,5 miljoen min € 18,4 miljoen min € 1,2 miljoen) is te beschouwen, samen met de betaalde huur sedert 2006, als de kost van de financieringstransactie tussen 2006 en 2014. Het feit dat deze kost in belangrijke mate slechts in 2014 wordt geboekt en niet eerder is erkend is het gevolg van de incorrecte boeking van de transactie sinds inceptie.

Het ICCI neemt geen standpunt in over de fiscale gevolgen en verwerking van de wederinkoop.