Afstand van een gedeelte van de huurprijs als gevolg van de COVID-19 pandemie - Renonciation d’une partie du loyer suite à la pandémie COVID-19

16 juli 2021

Suite à la pandémie Covid-19, une société immobilière accepte de laisser « tomber » une partie du loyer qu'elle réclame à ses locataires. Cette remise, doit-elle être prise en charges en totalité au cours de l'exercice ou lissée sur la durée restante du contrat ?

1. La question suivante est posée:

    

   « Suite à la pandémie Covid, une société immobilière accepte de laisser « tomber » une partie du loyer qu'elle réclame à ses locataires. Cette remise, doit-elle être prise en charges en totalité au cours de l'exercice ou lissée sur la durée restante du contrat ? »

    

2. L’ICCI souhaite tout d’abord indiquer qu’elle part du principe que la situation visée concerne un contrat de location simple et non un contrat de location-financement.

    

3. Afin de répondre à la question, l’ICCI souhaite faire référence à l’avis de la CNC 2021/05, Traitement comptable de la renonciation au paiement du loyer par suite de la pandémie de COVID-19 du 24 mars 2021.

    

   Cet avis précise que, contrairement à la situation abordée dans le cadre de l’avis CNC 2012/2, Le traitement comptable des avantages attribués lors de la conclusion d’un contrat de location, dans le contexte de la pandémie de COVID-19 « on se trouve pratiquement toujours en présence d’un contrat existant que le locataire n’est pas en mesure de respecter temporairement. La renonciation au paiement du loyer que le bailleur consent alors à son locataire est généralement indispensable compte tenu de la situation financière du locataire. » et que « ce contexte n’a aucun lien avec la négociation commerciale d'un nouveau contrat de location ou de la prolongation d'un contrat de location existant.».

    

   La CNC continue en estimant qu’une telle « renonciation ne s’inscrit pas dans une logique de négociation commerciale, mais de force majeur liée à la pandémie de COVID-19 ». Dès lors, la Commission estime que tant le locataire que le bailleur ne doivent pas répartir « le coût ou l’avantage que représente la renonciation au paiement du loyer dans le temps, respectivement en produit ou en charge ». 

    

   Un exemple est également donné : « un bailleur qui renonce au paiement de trois mois de loyers ne devra comptabiliser que 9 mois de loyer à titre de produit pour l’exercice concerné. De la même manière, le locataire ne comptabilisera une charge qu’à concurrence de neuf mois de loyer ».

    

   Enfin, la CNC rappelle que conformément à l’article 3:11, al.2 de l’arrêté royal du 29 avril 2019 portant exécution du Code des sociétés et des associations, « il doit être tenu compte des charges et produits afférents à l'exercice ou à des exercices antérieurs, sans considération de la date de paiement ou d'encaissement de ces charges et produits, sauf si l'encaissement effectif de ces produits est incertain ». 

    

   Si les produits sont incertains en raison de la pandémie actuelle, l’organe d’administration du bailleur doit évaluer s’ils peuvent être actés ou rester actés. Si l'encaissement effectif d'un produit est incertain – sur la base des critères de prudence, de sincérité et de bonne foi – « il peut ne pas être acté en tant que résultat, aussi longtemps que l'encaissement effectif reste incertain (…). Ce produit peut toutefois également être acté en tant que résultat ; dans ce cas, l'incertitude qui affecte son encaissement se traduira par la constitution, à charge du compte de résultats, d'une réduction de valeur ».

    

4. Par conséquent, l’ICCI est d’avis que l’avis précité de la CNC contient tous les éléments pour proposer une solution dans le cas d’espèce.